[摘要] 公布半年报的房企合计60家，这60家房企营业收入合计为3011.4亿元，而净利润只有252.57亿，净利润率8.4%。
据公开数据显示，截至目前，公布半年报的房企合计60家，这60家房企营业收入合计为3011.4亿元，而净利润只有252.57亿，净利润率8.4%。
楼市调控政策成本增加
记者注意到，2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润率高达11.97%。而今年上半年的净利润率只有8.4%。
博隆咨询分析师李志学在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，楼市调控政策挤出了相当部分的投资投机需求，是导致房地产业利润率下滑的主要原因。
记者通过梳理资料发现，随着房价的一路飙升，国家出台了一系列调控政策。从2005年的“国八条”到2006年的“国六条”、“国十五条”，再到2007年9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的正式出台。后来紧接着2008“国十三条”、2009“国四条”。2010出台了的“国十一条”、“新国十条”(限购令)。
业内人士认为，“新国十条”是史上严的房地产调控政策，成为国内房地产市场“名副其实”进入调控的开始。
而后来的2011的“新国八条”、2012年出台了第三套房或以上不能贷款，首套房首付比例不低于30%，紧接着的2013“新国五条”这一系列的楼市调控政策对于房地产业利润率下滑起着不可或缺的作用。
李志学对记者说，“随着房价不断攀升，在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下，房地产价格暴利上涨趋势已经开始衰减。在需求端低迷以及去库存压力下，开发商纷纷采取以价换量策略，折扣幅度越来越大，大幅度削弱了开发商的利润空间。”
有业内人士称，成本提高、开发周期缩短，也在压缩该行业的利润率。
采访中，记者了解到，在房地产业的各项成本中，占据大部分比重的土地成本提升快，与此同时，人力资源和资金成本也在大幅攀升。不论是土地成本还是人力资源、资金的成本都在制约着房企的开发规模和利润率。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时强调了房企利润低的主要原因，是企业收入上涨的速度赶不上成本增加的速度。
“除了成本之外，房地产市场上的参与者众多，竞争越来越激烈。”韩长吉对记者说。
值得一提的是，在某种程度上，房地产市场上参与者众多，竞争激烈，是目前房企现状的真实写照。与此同时，房企之间在竞争中处境也大不相同。
竞争激烈 中小房企生存困难
李志学告诉记者，从销售业绩分布来看，目前销售额超过百亿的房企出现清晰的断层，绿地、万科等7家千亿级企业销售规模继续扩大，12家企业的销售规模在300亿-1000亿元，与集团之间拉开了500亿元的销售差距，而100亿-300亿元的企业则多达61家，竞争异常激烈。
在激烈的角逐中，对于大型房企来说，由于实力雄厚，因而日子还好过，但是对于中小企房企来说，就不是那么容易了。
李志学进一步介绍，由于金融机构为了控制投资风险，因而中小房企很难获得开发贷，与此同时，信托等其他融资渠道的成本又居高不下，迫使中小房企断了粮，在这种背景下，再与大型房地产企业竞争，显得不堪一击，而由于资金链的断裂也因此导致了一系列连锁恶化反应。
通过业内人士的分析可以看出，在房地产市场整体处于低迷时期，中小房企由于种种不利的先天因素，因而面临着巨大的风险，资金不足拿不到可以开发的土地。
韩长吉表示，目前我国房企面临行业整体利润下行的现状，企业普遍存在销售压力大、经营成本高、资金周转难、利润空间小等问题，拿地就能赚钱的日子已经一去不复返。在房产行业的寒冬里中小型房企的日子更不好过，它们无论在资本市场还是销售市场都难以与大型品牌房企抗衡，现已有许多中小房企准备退出市场。
记者在采访中了解到，据不完全统计，目前房地产行业排名前100的企业中，已有2/3的房企介入文化、旅游地产领域。
多年来，房地产行业一直呈现出高速发展的状态，在市场充分的竞争条件下，目前房企利润低的现状是否是市场发展过程中的必然?
李志学表示，目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。
“而在房价的构成中，1/3为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高;另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本越来越高，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。”李志学说，房企目前还在去库存，多数房企采用牺牲利润、以价换量的市场策略，利润空间明显变薄，利润下降已经成为行业发展的必然趋势。
从以上的分析中可以发现，目前房企利润低的现状是市场发展过程中的必然现象，在激烈的市场竞争中会逐渐摊薄超额利润，拿地就能赚钱这种依赖土地获取坐地的野蛮增长时代已经成为历史。
虽然，房地产的利润前几年的利润低了不少，但是，这也是市场发展的规律使然，只要有利润，房企还是需要不断地改变。
寻找亮点 多元化仍是趋势
李志学认为，房企要想突破，寻找利润的增长点，首先要发展商业地产，绕开住宅限购红灯转向商业地产绿灯。
记者注意到，受住宅市场限购限贷政策收紧的影响，近年来国内一些房企加大了商业地块的拿地力度。
“自2013年以来，内外资房地产企业加速抢购一线城市商业土地，同时外资基金、投资机构也在收购大型商业项目。可见，未来商业地产市场竞争仍将长期处于白热化。”李志学对记者说。
李志学对记者说，“发展文化旅游地产，发展养老产业地产，海外投资目前也成为房企公司的新亮点”。
记者了解到，作为地产界的大牌万达集团早在2013年斥资近千亿元的文化旅游产业布局。万达文化集团要在2020年实现800亿元收入的目标，同时进入世界文化企业前10名。目前文化产业已成为万达旗下的支柱产业之一。而且，万科、首创、复兴等龙头房企也纷纷抛出了养老地产发展计划。房企预定的养老地产项目已超过百个。近两年发展势头强劲的恒大也在旅游综合体方面进行排兵布阵。
韩长吉认为，房企要想改变现状，首先要减小成本、避免盲目扩张并加快资金周转速度，防止企业死在资金链断裂上。
其次要注重企业的品牌经营，开发出能获得市场肯定的产品，从而在众多的品牌中脱引而出。
后，在市场整体利润下滑的情况下，企业应该实行战略转型并去积极地寻找新的利润增长点，多元化的经营模式能降低企业的经营风险，这也是房企应该采取的关键措施。
值得一提的是，近一两年，我国房地产企业不论是大型企业还是中小型企业，在当前大环境下，房企高层也已意识到了竞争的激烈程度，因而有的是寻求强者联合优势互补，如蓝光、绿地强强联合，实现商业的资源互换;万达和万科的联姻，也成为优劣互补的典范。
正如有业内人士称，蓝光、绿地结盟、万万联姻的事件背后是双方各取所长的利益需要，是单打独斗的风险和各自转型瓶颈日益突出的发展困局。
而有的是，寻求品牌房企重组成巨无霸 ，如恒大湖北公司以16.07亿元获得武汉(楼盘)三江航天房地产开发有限公司67.08%的股权，碧桂园全资收购了沈阳浑南新城汇置公园里项目地块。
相信在未来，房地产企业还将经历一番激烈的竞争，其中一部分房企或许在竞争中退场，而剩下的将进行战略转型，培育新的业务增长点，实现多元化发展。
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