[摘要] 一季度北京商住房的成交暴涨,使通州的商住房限购政策再次呼之欲出。甚至相关部门对于部分统计分析机构予以明示,不能通过媒体“炒作”商住市场。
一季度北京商住房的成交暴涨，使通州的商住房限购政策再次呼之欲出。甚至相关部门对于部分统计分析机构予以明示，不能通过媒体“炒作”商住市场。
近日，市场上不断流传有关通州区针对商用物业限购的消息。据媒体的新消息，北京通州限购4月22日起发文并实施，政策覆盖商业、办公和公寓类产品，主要集中在商住项目。
对于具体内容，引述北京市政府部门一位知情人士消息表示，与目前盛传的限购政策内容基本一致，主要集中在首付比例、信贷政策、购房资格认定以及销售方式等方面予以限制。内容覆盖的是商业、办公和公寓类物业，但政策集中针对的是通州区的商住项目。
据悉，限购政策中，拟规定，在首付比例上，将从现在50%的首付比例有所提高；在购房资格上，拟参照去年8月份针对商品住宅项目的限购措施，尽管市场传言四起，但相关主管部门却未正式出面回应。4月22日上午，中国房地产报记者电话咨询通州区房管局与通州区住建委，通州房管局相关工作人员表示，目前没有接到正式的通知；通州住建委工作人员表示不知情，没听说。
“目前正式的文件还未收到，但是从其他途径已经获知该消息属实。”通州一位开发商高管向中国房地产报记者表示，此前通州住宅限购政策提出时就提到了将商办产品纳入限购范围的可能。这也从侧面反映出，只有在限购城市中商住产品才具有其独特的价值。
在一线城市限购限贷的特殊背景下，商住房这种特殊的类住宅产品风靡一时。从开发商的角度定义，商住房屋用途既可以用来注册办公和商业、亦可用于居住的房屋类型。
亚豪机构的统计显示，截至2016年4月18日，今年以来北京商住房成交已 万套，而2015年、2014年北京商住房的年成交量分别是21436套、12481套。值得注意的是，在上海、深圳等其他一线城市相继出台从严限购政策后，也出现了商住房销量激增的情况。
通州商办物业限购箭在弦上
“北京通州商办物业抢购倒计时，越限越有价值。”在4月19日晚传出通州商办物业限购消息后，次日，即有开发商打出这样的广告语。
早在几个月前，类似的传闻也出现过。纵观目前通州区的商办市场，商住项目与办公项目都有一定的存量。由于今年以来商住产品成交火爆，已有多个商住项目仅剩部分尾盘。在2014年、2015年入市的一大批商住房以及办公性质的楼盘，在过去一年通州“城市副中心”利好的刺激下，不但价格水涨船高，成交去化也有所加速。
今年3月的一组数据，再次引起业内的广泛关注。据我爱我家集团数据中心统计，2016年3月，通州区共成交商住房1272套，环比2月上涨317.1%，同比去年3月大涨1432.5%；2015年8月通州实行“史上严限购”政策后，当月通州的商住房成交占比就从之前的15%左右飙升到了 40%以上，从去年12月起商住房已经连续4个月占据了通州新房交易的半壁江山。
从通州楼市的供应情况看，住宅供地已接近断供的状态。通州区2015年纯住宅新增供应只有6个项目，2016年以来，仅新增两个期房项目包括一个别墅项目和一个商业住宅综合体项目，其他除住宅老项目后期，更多供应为商业住公寓及写字楼。
在此情况下，一些刚性购房需求在被限购挡在门外之时，即将需求转向商住产品。此外，在“通州副中心”的利好作用下，催生了大量的投资需求涌向不限购的商办市场。
从目前通州商办类产品的销售价格来看，通州“城市副中心”核心区位置周边的价格在4万元/平方米左右，而其他区域的商住房售价也已达2.8万元/平方米以上。
从区域供应及库存来看，在2015年及之前入市的商办项目去化情况比较好，大部分项目剩余房源不多，世界侨商中心、10-1号商务办公及商业楼、6-2号商务型公寓楼、保利大都汇中心、光大·新北京中心、万科盛佳尚苑1号商业办公楼等项目已仅剩余少量房源，通州朝北8080目前已接近清盘。
琨御府营销总监王楷文分析，如果通州对商办物业限购，对通州楼市肯定会有所影响，“具体有多大影响要还要看政策的力度有多大，如果真像目前传闻所讲，影响会比较大，对于商住房的投资需求会有较大的遏制”。
“商改住”的政策边际
以商业办公用途立项、以商务公寓或LOFT形式对外销售的商住项目，被称为游走在政策与市场边缘的“怪胎”，由于其具有“不限购、总价低”的特点，特别是在限购从严的一线城市已具有相当的市场份额。
除北京外，上海近也加强了限购措施，而不限购的酒店式公寓也受到热捧。同策咨询研究部提供的数据显示，2016年4月1日～18日上海酒店式公寓成交面积14.6万平方米，全月成交量处于高位，住宅限购对商住类房源的销售确实起到一定推动作用。
实际上“商改住”产品早在2011年就被明确叫停。但市场上很多商住产品仍然层出不穷，在高地价、高房价的背景下，北京的大兴、通州、房山、顺义、门头沟等区域商住房市场如雨后春笋般发展起来。这些项目的开发商不乏一线品牌开发商。
大量商办物业走向“商改住”与商业地产商业及办公市场销售不景气的大背景息息相关。一些开发商直言打造这类商住房产品实属无奈。
世联行的研究数据显示，截至今年2月，广东省各市的商业地产库存面临不同程度的压力，去化周期短要4年，长的达36年半。广东省的商业库存量只是商业地产库存的一个缩影。商业地产市场的整体性低迷，使得“商住倒挂”情况更为突出，开发商拿到商业用地，如果需要快速变现，将商业用地打造成商住房也成为一种不得已的选择。
特别是在限购从严的一线城市，商住产品呈现供需两旺的态势。王楷文分析，很多开发商拿商业用地的原因是一线城市住宅用地的稀缺，一部分市场需求不能被满足，开发商做商住产品正好可以匹配这部分需求。
不得不提的是，北京商住房的成交火爆也受到了主管部门的热切关注。
今年年初，亦庄传出“商改住”暂停过户的消息，整个1月份，亦庄地区的商住楼成交都处于停滞状态。此后的几个月，通州某地税亦发出暂停过户的通知。
而近日，在通州商住房成交暴涨后，再次引起了有关部门的注意。此前有分析称，正是因为成交过热，引起了主管部门的警惕,住房聚集了大量的居住人群，也不符合北京现在提出的人口疏解目标。
亚豪机构市场总监郭毅表示，政府出让土地时规划的商业用地是为了补充区域市场商业与办公产品不足的现状，实现产业导入，产城融合。“但从现实情况来看，政府的供地过于前瞻了，部分区域特别是远郊区域还不具备大量商业和办公类产品的消费基础，所以才会有大量商业项目被开发商改为商住产品推向市场。”
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