[摘要] 中国房地产行业结束了黄金十年，已进入白银十年，目前一线城市、部分热点二线城市和三四线城市的房地产市场呈现冰火两重天，一线和部分二线城市“一房难求”，部分三四线城市“一房难卖”。如何有效促进房地产健康发展，是三四线城市面临的重要问题。
中国房地产行业结束了黄金十年，已进入白银十年，目前一线城市、部分热点二线城市和三四线城市的房地产市场呈现冰火两重天，一线和部分二线城市“一房难求”，部分三四线城市“一房难卖”。如何有效促进房地产健康发展，是三四线城市面临的重要问题。
营口房地产业的发展，某种程度上代表了一部分三四线城市房地产发展的现状。6月15日，在市政府的大力支持下，以“东北振兴，沿海先行，家在沿海，乐享生活”为主题的“中国三四线城市房地产健康发展高峰论坛”在辽宁（营口）沿海产业基地召开。论坛由沿海产业基地管委会、营口广播电视台、营口日报、营口晚报主办，五矿地产、上海易居房地产研究院承办,海航城-华府世家、赫郡、依云小镇、湖滨一号、滨河丽都-爱丁堡、中大海韵丽城等地产企业协办。各届人士齐聚营口，纵论地产风云，共同探讨三四线城市房地产健康发展路径，把脉产业基地房地产发展方向。
■专家观点集萃
政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭：
一个谨慎乐观的结论，总体上看，三四线城市房地产去库存，在2、3年时间基本上可以解决，有些城市还可能快一点。三四线城市去库存任务虽然艰巨，但在供给、需求双向全面发力，市场、政府双轨同时着力的条件下，仍可突围。不会因为三四线城市的房地产库存，引发全局性的金融危机；至于个别城市的金融风险又当别论。
华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳：
五矿作为央企，响应号召入驻沿海，是有战略眼光和魄力的。在当前东北振兴战略背景下，五矿将肩负历史使命，不仅招商引资，还将推动园区产业深度转型，同时促进产业发展与城市建设同步推进。
原招商蛇口副总裁王晞：
沿海产业基地基础条件良好，在产城融合下描绘了一个有吸引力的蓝图。沿海产业基地作为振兴东北经济的重要抓手，同时作为营口未来新的政治、经济、文化、教育和商贸休闲中心，完全可以率先发力，成为三四线城市去库存的典范。
易居研究院综合研究中心总经理崔霁：
上海易居房地产研究院在论坛上首次发布《中国房地产库存报告（2010—2016年）》，可以预见，在积极贯彻中央去库存政策的推进下，库存报告发布将对未来三四线城市房地产健康发展产生积极的影响。针对产业基地提出如下建议：严格控制乃至暂停新增土地供应，科学制定沿海产业基地未来的土地供应计划；鼓励和引导园区企业团购基地项目，组织举办形式多样的房交会；不仅要重视招商引资，更要做好产业升级，吸引更多的中高端人才；不断完善城市基础设施、公共服务设施和商业服务设施；加快农民工市民化进程。
产城融合：沿海产业基地展现新蓝图
论坛上，辽宁(营口)沿海产业基地党工委副书记、管委会常务副主任张渤在主旨演讲中回顾了产业基地10年间的发展。“10年前，辽宁（营口）沿海产业基地肩负时代的重托和使命应运而生。在艰难的开发和建设过程中，一批又一批的创业者在这片贫瘠的土地上播种了无数梦想。如今的产业基地已逐渐成为新一轮转型升级的先导区、体制机制的创新区、产城融合的示范区、装备制造的集聚区、新型材料的加工区、电子信息的试验区和滨海旅游的生态区。”
演讲中，张渤提出：产业和人口的引入对释放房地产市场需求至关重要，而沿海产业基地在产业引入方面具有得天独厚的优势。首先，土地成本相对较低。沿海产业基地总规划面积120平方公里，拥有连片平坦的工业用地，具备了承接大项目布局的先决条件，而且产权清晰利于开发；其次，产业基地的物流条件相对较好。距沈阳、大连均约160公里，两内可走通辽宁11个城市，同时距辽宁中部城市群的近出海口——营口港仅25公里。而营口兰旗机场也于今年2月正式通航，现已开通营口至上海、哈尔滨的往返航线。“可以说，我们沿海产业基地海、陆、空运输便捷，物流通畅，是承接国内外产业转移的优地带。”
10年摸索、10年辛苦、10年执著、10年创造……经过10年的努力，产业基地一副俊美而壮丽的画卷已经徐徐展现在世人的面前。截至目前，沿海产业基地共落实总投资千万元以上计划开（复）工项目74个。而近期，产业基地又刚刚与海润光伏签订了投资额为50亿的“沿海科技创新创业生态产业园”项目。可以预见，随着这些产业项目的不断引入，人口将逐渐聚集，必将有效地释放房地产市场需求。例如，以高精铝及加工材项目为依托的营口忠旺铝业现有产业工人5000余人，全部投产后将达到2万余人。
随着营口行政中心的南移，沿海产业基地的房地产业发展已经呈现出健康的发展势头，在党中央国务院关于振兴东北等老工业基地政策指引下，在市委市政府的正确领导下，辽宁(营口)沿海产业基地攻坚克难、背水一战、同心同德、奋发有为，将努力开创健康发展的崭新局面。
实现居者有其屋是大的民生
作为东北老工业基地振兴、“一带一路”、“辽宁沿海经济带开发开放”、“沈阳经济区建设”四大国家战略优惠政策的集结地，辽宁（营口）沿海产业基地同时享受多项国家优惠政策。20平方公里连片的国有存量工业用地、30平方公里浅海泥滩，沿海产业基地的土地成本远远低于国内其他沿海工业区。目前，园区基础配套设施完善，一期44平方公里已达到“七通一平”，二期21.3平方公里达到“五通一平”标准。路网、学校、医院等基础配套设施日臻完善，入驻了大批行政、事业单位，建设了学校、酒店、医院、市场等城市配套基础设施，外向型、多功能、现代化的新城区基本形成。
在房地产开发方面，沿海产业基地目前已开发24个商品住宅项目，达到出售条件的商品住宅总建筑面积约206.4万平方米，累计销售98万平方米，近3年年均去化约20万平方米，有效库存约90万平方米。
作为拉动主城区南移的主要承载区，产业基地围绕打造未来营口的政治经济文化中心、高端商务服务中心、现代时尚消费中心和建设现代滨海生态新城的目标，从2009年开始，产业基地党工委、管委会在一期区域内规划开发了住宅地产、商业地产、工业地产、教育地产、旅游地产等项目。今年以来，产业基地也通过合理有序供地，适度控制商品房土地供应、调整保障房配建比例、打通商品房与保障房转换通道、规范房地产市场秩序、完善配套公共服务和基础设施等方式促进房地产健康发展。1-4月份,产业基地房地产销售面积同比增长128.52%,销售额同比增长110.89%。
产业基地作为振兴东北经济的重要抓手，同时作为营口未来新的政治、经济、文化、教育和商贸休闲中心，完全可以率先发力，成为三四线城市去库存的典范。
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